报告引导
  • 陕西省
  • 榆林市
  • 延安市
  • 西安市
  • 宝鸡市
  • 铜川市
  • 商洛市
  • 河南省
  • 洛阳市
  • 驻马店市
  • 新乡市
  • 漯河市
  • 开封市
  • 南阳市
  • 郑州市
  • 焦作市
  • 信阳市
  • 周口市
  • 辽宁省
  • 丹东市
  • 鞍山市
  • 葫芦岛市
  • 营口市
  • 铁岭市
  • 大连市
  • 沈阳市
  • 本溪市
  • 江苏省
  • 南京市
  • 苏州市
  • 泰州市
  • 盐城市
  • 淮安市
  • 南通市
  • 常州市
  • 扬州市
  • 连云港市
  • 镇江市
  • 宿迁市
  • 徐州市
  • 无锡市
  • 湖北省
  • 随州市
  • 孝感市
  • 鄂州市
  • 武汉市
  • 黄石市
  • 黄冈市
  • 荆门市
  • 宜昌市
  • 上海市
  • 广西壮族自治区
  • 钦州市
  • 玉林市
  • 南宁市
  • 柳州市
  • 北海市
  • 防城港市
  • 百色市
  • 桂林市
  • 天津市
  • 贵州省
  • 遵义市
  • 黔南布依族苗族自治州
  • 黔东南苗族侗族自治州
  • 六盘水市
  • 贵阳市
  • 新疆维吾尔自治区
  • 乌鲁木齐市
  • 福建省
  • 宁德市
  • 泉州市
  • 厦门市
  • 漳州市
  • 莆田市
  • 福州市
  • 三明市
  • 河北省
  • 唐山市
  • 沧州市
  • 廊坊市
  • 邢台市
  • 石家庄市
  • 保定市
  • 张家口市
  • 秦皇岛市
  • 邯郸市
  • 湖南省
  • 湘潭市
  • 衡阳市
  • 常德市
  • 郴州市
  • 长沙市
  • 株洲市
  • 邵阳市
  • 浙江省
  • 杭州市
  • 衢州市
  • 湖州市
  • 嘉兴市
  • 舟山市
  • 金华市
  • 绍兴市
  • 温州市
  • 宁波市
  • 丽水市
  • 台湾省
  • 重庆市
  • 青海省
  • 山东省
  • 青岛市
  • 泰安市
  • 威海市
  • 滨州市
  • 烟台市
  • 德州市
  • 临沂市
  • 潍坊市
  • 淄博市
  • 济南市
  • 聊城市
  • 日照市
  • 甘肃省
  • 白银市
  • 定西市
  • 兰州市
  • 甘南藏族自治州
  • 海南省
  • 海口市
  • 三亚市
  • 吉林省
  • 白山市
  • 吉林市
  • 白城市
  • 长春市
  • 四平市
  • 江西省
  • 吉安市
  • 赣州市
  • 宜春市
  • 上饶市
  • 南昌市
  • 景德镇市
  • 云南省
  • 丽江市
  • 玉溪市
  • 昆明市
  • 曲靖市
  • 德宏傣族景颇族自治州
  • 西双版纳傣族自治州
  • 临沧市
  • 四川省
  • 泸州市
  • 凉山彝族自治州
  • 资阳市
  • 攀枝花市
  • 达州市
  • 遂宁市
  • 乐山市
  • 宜宾市
  • 绵阳市
  • 眉山市
  • 成都市
  • 甘孜藏族自治州
  • 黑龙江省
  • 七台河市
  • 齐齐哈尔市
  • 双鸭山市
  • 黑河市
  • 哈尔滨市
  • 鹤岗市
  • 绥化市
  • 广东省
  • 河源市
  • 珠海市
  • 东莞市
  • 惠州市
  • 佛山市
  • 汕头市
  • 深圳市
  • 江门市
  • 汕尾市
  • 韶关市
  • 清远市
  • 中山市
  • 湛江市
  • 广州市
  • 潮州市
  • 香港特别行政区
  • 北京市
  • 海淀区
  • 大兴区
  • 石景山区
  • 门头沟区
  • 西藏自治区
  • 拉萨市
  • 澳门特别行政区
  • 安徽省
  • 宣城市
  • 淮南市
  • 六安市
  • 滁州市
  • 黄山市
  • 芜湖市
  • 安庆市
  • 合肥市
  • 阜阳市
  • 内蒙古自治区
  • 鄂尔多斯市
  • 乌海市
  • 兴安盟
  • 乌兰察布市
  • 呼和浩特市
  • 包头市
  • 通辽市
  • 阿拉善盟
  • 锡林郭勒盟
  • 赤峰市
  • 山西省
  • 运城市
  • 大同市
  • 太原市
  • 阳泉市
  • 临汾市
  • 晋中市
  • 宁夏回族自治区
  • 吴忠市
  • 银川市
  • 中卫市
  • 鹤岗市综合报告

    鹤岗市综合报告以智能创作和实时海采两种方式为支撑,形成了以原创报告为核心,以国内各类政府机构、学术机构、商业机构和媒体平台所公开发布的关于鹤岗市报告资源为基础的鹤岗市研究报告聚合体系。本体系从发布时间、相关区域、涉及主题等多个层次向用户提供鹤岗市研究报告的便捷查询、归类聚合、全文下载和自定义编辑,鹤岗市报告内容涵盖鹤岗市产业结构、产业转型升级、市场调研、政策透视、民生民情、时政热点、国际形势、可持续发展等诸多领域。

    更多鹤岗市综合报告>>

    度例会央行网站显示,12月24日召开货币政策委员会2021年第四季度例会。从通稿看,基本上是中央经济工作会议对货币政策灵活适度定调后的具体部署。和三季度例会相比,增加了发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能,更加主动有为的新提法。3黑龙江省鹤岗市宣布进入财政重整12月23日,黑龙江省鹤岗市人民政府公告称因鹤岗市政府实施财政重整计划,财力情况发生重大变化,决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。资料来源wind、平安证券研究所宏观周报简评本次LPR利率下调基本符合市场预期。截至2
    产品团队调研报告2021年4月26日戴泽斌电话02122852681邮箱daizebin@cib.com.cn王剑波电话02122852693邮箱wangjianbo9@cib.com.cn百家企业调研第8期(二)乔永远策略团队地产公司调研总结摘要我们从地产调控政策、去化和回款、拿地方式、表外负债和经营目标等方面入手,了解地产公司的当前情况。集中供地制度有利于降低土地市场热度,但对房企的资金调配、投资节奏、推盘节奏影响显著,对融资成本低、拿地方式多元化的房企构成利好,部分高周转型房企运营周转效率被压缩;银行贷款集中度限制使得房企的合作银行更加多元化,区域分化也更加显著,其中一二线等金融资源丰富的城市影响相对较小,三四线城市影响较大;三道红线政策对负债偏高、土储不足、周转性不强的房企影响较大,大部分房企都在着力满足三道红线的管控要求,部分房企净负债率和现金短债比指标优化明显。地产公司整体回款率整体表现符合预期,2020年下半年回升趋势明显。2020年全年大部分房企的去化率保持在70%以上,少数公司低于70%;销售回款率在80%以上,部分头部房企保持在90%以上。总体来看,地产公司的回款率和去化率维持在合理水平。房企的项目布局还是以一二线城市为主,部分房企强调聚焦长三角和大湾区的强三四线。拿地方式上更加多元化,部分房企加大了收并购、城市更新、股东联动、产业勾地的拿地比例。多数房企的拿地权益比有所降低,联营合作开发更加普遍,也有部分现金储备较多的房企选择提升拿地权益比。大部分房企的土地储备都可满足2.5年以上的销售需求。表外负债总体处于可控区间。受地产调整政策影响,地产公司合营联营开发的比重逐步提升,本次调研中大部分房企的表外债务比重控制在30%以内,部分房企表外负债规模较大。多数房企的销售增长目标维持在1020%,销售目标增速相比前几年有显著的放缓。各家房企对项目投资回报率的要求更加明确,降本控费提升经营效率。部分商业地产公司也在控制自持物业的比重,盘活资产并加快现金流的回正。扫描下载兴业研究APP获取更多研究成果请务必参阅尾页免责声明1调研报告产品团队正文2021年23月,兴业研究组织了第8期的百家企业调研工作,调研企业190家,调研时间具体为2020年2月1日至3月31日。受访的190家企业业务范围分布在城投、房地产、交通运输、医药生物、电子、化工、计算机、建筑装饰、农林牧渔、电气设备、机械设备、建筑材料、汽车、新能源、有色金属、传媒、轻工制造、商业贸易、电力、钢铁等行业,其中城投、房地产、交通运输、医药生物、电子、化工、计算机、建筑装饰等行业占比较高,合计占比达70%;区域分布在江苏、广东、浙江、北京、湖北、上海、安徽、山东、四川、河南、重庆、福建、湖南、陕西、香港、云南、广西、贵州、天津等27个地区,其中江苏、广东、浙江、北京、湖北、上海、安徽、山东等地占比较高,合计占比达67%;企业属性分布为49%为国有企业,51%为非国有企业。图表1调研企业行业分布(单位家)资料来源wind,兴业研究图表2调研企业地区分布(单位家)资料来源wind,兴业研究请务必参阅尾页免责声明2图表3调研企业总资产分布(单位家)图表4存量债余额分布(单位家)调研报告产品团队资料来源Wind,兴业研究资料来源Wind,兴业研究本篇报告是地产篇,涉及地产公司22家,具体内容如下一、集中供地制度等调控政策影响显著集中供地制度有利于降低土地市场热度,但对房企的资金调配、投资节奏、推盘节奏影响显著,对融资成本低、拿地方式多元化的房企构成利好,部分高周转型房企运营周转效率被压缩;银行贷款集中度限制使得房企的合作银行更加多元化,区域分化也更加显著,其中一二线等金融资源丰富的城市影响相对较小,三四线城市影响较大;三道红线政策对负债偏高、土储不足、周转性不强的房企影响较大,大部分房企都在着力满足三道红线的管控要求,部分房企净负债率和现金短债比指标优化明显。1、民营地产公司在建规模控制在3000亿已经可以满足经营发展的核心要求了,银行的集中度限制对公司影响不大,近两年公司的合作银行数量在增加,合作对手方也更加多元化,集中度都在下降。2021年345新规开始向30强或者50强推行,行业整体负债规模都要进行相关控制,有一些负债偏高、土储不足、周转性不强的公司会有风险。大行按揭的影响体现在如果销售比去年下滑,刚刚满足需求,会有一定不足,低级别房企会有额度的缺口。2、民营地产公司今年有息债务上限在12001300亿左右,预计实际在1100亿以内。今年会踩一条线,控股层面剔除预收后的资产负债率超了,境内主体三条均达标。从资源调配、资金管理、回款上看,大房企比小房企有更多调整空间。集中供地带来拍地保证金集中铺排、投资条线集中分析大量地块、推盘节奏集中等影响,但是目前政策仍然集中于22个城市,对于全国化布局的房企来说影响不至于很大,房企之间可以有比合作开发更广义的合作。公司在多元化拿地上会更深入,目前公司的多元化拿地主要集中在22个城市之外,主要是在中西部省会城市及溢出周边。请务必参阅尾页免责声明33、民营地产三条红线政策对于公司来说的话应该是个正向的影响。公司最大的压力来自几个方面第一,以前是遇到不公平的政策待遇。对于所有的政策来说的话,整个中国房地产市调研报告产品团队场对于民企、国企、央企并没有统一的原则,对于负债水平并没有统一的标准,但是345执行之后实际上把这个相关的标准公开和透明化了,只要按照政策去执行,就可以基本上达到监管的要求了。第二,民营企业的话是缺少和监管沟通和交流的机会。345新规的执行对于整个房地产金融行业来说,它实际上是一个求稳,有利于整个行业的金融稳定平稳过渡和良性发展。公司觉得345新规执行有利于整个行业的金融杠杆水平的逐步下降,要求三年的宽限期内要逐步达到相关的管控要求。在销售端,公司土储83%都是一二线城市,今年销售新房情况很好,不存在打折销售。4、民营地产三道红线政策对房企都会有一定的影响,公司和银行合作关系良好,在手授信额度2000多亿,使用400多亿,更多集中在大行。银行也会做资源调配,优先做重要的战略客户。区域性影响不可避免,但当地区域受影响也不大,因为城市更新较多。按揭会有城市化的差异,但目前公司没有感受到太大影响。5、民营地产公司的短债比和净负债已经达到了相关的监管要求,剔除预收的资产负债率现在已经降到80%以下,以后每年优化45%,现在公司在不考虑文旅项目的情况下,基本能在2022年达到监管的要求。剔除预收款之后的资产负债率,是一个需要慢速调整的变量,公司的资产负债率偏高,并不是真实的负债水平远高于资产规模,或者和销售规模并不匹配,而是说净资产太薄弱了,加上之前又是高速这个发展周期,所以几个效应叠加造成公司的负债偏高。公司持有的物业还会升值,文旅城的一些资产还会坚决处置,至少会在2022年底达到监管要求。6、民营地产对于集中供地政策,监管部门的目的主要还是稳地价。集中供地政策有22个城市响应,从3月到10月,每个月都有几个城市,每个城市都有几十块地集中出让。在这种情况下,非常考验开发商去拿保证金的资金实力。保证金缴纳越多的企业不一定能够在这个阶段拿下更多的地,公司拿到低价地的概率提高了因为总面积稳定下来,在保证金缴纳越多的情况下,越可能拿到便宜的地。7、民营地产现在银行的两道红线包括项目开发贷额度和按揭额度,但也要根据不同开发商的情况去分析。一个是关于结构的分配如果银行总的按揭额度是收紧的状态,但是它在每个城市的按揭额度肯定是不一样的。土地储备的城市或项目的分布比较分散的话,一定能够提升企业抵御行政干预手段的能力。二是从融资结构看地产企业的按揭额度和开发贷额度还可以通过表外的融资来实现全面的提升。项目的盘活可能是表内的额度进行筹划,但是不知有表内一个渠道,可能还有包括银行代销的资金等。这些方式无非是成本会提高。如果在确保现金流安全的情况下吸收一定的存款,那么融资渠道还是通畅的。但前提是这些开发商一定是银行的白名单,因为银行理财产品的授信等等大部分还是倾斜额度给白名单的企业。公司为了两条红线,也储备项目表外盘活的融资渠道。8、央企地产22城土地集中上市,需要大量资金参与,对于公司这种融资成本低的房企是利好。政策公布后,22城之外的一些城市多次出现地王,主要是小房企在拿高价地,公司认为是过度反应了。公司会测算成本理智出价,追求有质量的销售和增长,继续保持土地市场参与的客观和冷静,研究土地情况,积极参与22城和22城之外的土地出让。公司获取综合片区开发项目的机会进一步加大。未来22城土地市场竞争烈度会降低,22城之外可能会抬高,但是有资金、有实力的房企会持续获得优质资源。请务必参阅尾页免责声明4调研报告产品团队9、民营地产出台集中供地政策,预计会对土地市场起到好的引导作用,土地市场会趋于理性。公司账面资金多反而机会更多,对中小型房企有些挑战。该政策其实已经酝酿了半年,出台背景主要是由于有些土地举牌过热,政策希望过热的竞拍能够得到控制。大中型房企会联合拿地,22个城市与公司的重合度比较高,避免行业过热。10、民营地产今年的集中供地的时间控制在三次,三四线城市对于土地出让的诉求较大,政策上不会有明显的转弯,地方政府在招商引资方面表现出渴求的姿态,土地出让预判不会有较大的变化。22个城市不会全部集中在某几个月,会在时间上错开,公司资金实力比较稳健,每个月分别在这些城市都有合理的投资机会。11、民营地产供地集中管理政策影响面很广,22城占2020年的销售面积和规模占比接近50%。2020年8月的三道红线政策、12月底的银行融资端的五档两线政策与这次土地两集中政策形成了一套组合拳,与各个城市对购房者从需求端进行调整。该政策对公司的影响可能有以下几点(1)房企将在一个集中的时间段大量获取土地,土地市场竞争的热度会降低;(2)原先的生产节奏重新调整,调控城市以外的城市可能会出现新的机会。部分房企可能会从原来的目标二线城市拿地转移到三线城市,三线城市市场有望在今年迎来新时期;(3)各公司的经营能力将会面临新的挑战,尤其是资金的统筹运营能力,公司的融资和回款都应当与新的供地政策进行匹配;(4)调整后,中小型房企可能会面临挤压,其经营布局也会面临更多的考验,行业会进一步分化,集中度也将进一步提升。12、民营地产公司之前的发展模式是快周转,重点关注周转效率和销售规模,规模增长重视程度要优于利润增长。未来公司将更多的关注效益,对投资的项目要求更高,拒绝利润不达预期的项目。公司未来通过非招拍挂方式获取土地资源,包括产业购地、商业购地、文旅购地等方式。13、民营地产在地产业务能力培育方面,公司既要发展,又要沉淀优质资产,这一过程需要权衡。在商业地产的开发和投资方面,公司秉承现金流和资产的方式的理念,希望通过商业IP购得低成本的土地以实现快速的开发、销售,最后形成商业房产或购物中心这样的优质资产。这个过程中需要公司去在沉淀资产和整个资产负债水平之间进行权衡。14、民营地产集中供地政策主要考验房企资金、研判及运营的综合能力,本质上是行业的供给侧改革,推动集中度的提升。公司首先将保持现金流的充沛,可以在面对合适的土地时进行重点研判。房企将会根据自己的资金实力选择目标,市场热度将会降低。公司将根据该政策调整策略,提前做出研判,提升项目聚集地区的运营能力,集中管控降低运营成本使毛利率企稳回升。新政有利于资金实力、综合能力、运营能力较强的龙头房企。15、民营地产集中供地的政策对行业影响较大,过去虽然是政府集中供地,但是企业的选择权较大,未来的行业格局可能会产生很大的改变。过去一个项目的利润率即使不高,如果有好的运营周转效率,可以把资金的运用效率提高从而提升整个公司的运转效率,但是现在这种空间被压缩了。但未来行业的景气会维持更长的时间,因为供给会降低,价格高的时间会维持更长的16、民营地产集中供地政策不仅是对推盘,对公司整体资金的使用上来说都会产生很多的扰动。不仅体现在推盘上,从投资到资金的周转上都会产生很大的干扰。过去是不到两年的储备,阶段。请务必参阅尾页免责声明5通过内部资源的快速运转保证年度规模的增长,但是现在来说要做到这一点挑战更大。现在不单纯是基于现有项目的资源来考虑推盘,还要考虑新拿地的情况来做安排,是否能拿到还是有不确定性的,所以整个的运营结构还是需要做调整的。调研报告产品团队二、去化率和回款率保持稳定地产公司整体回款率整体表现符合预期,2020年下半年回升趋势明显。2020年全年大部分房企的去化率保持在70%以上,少数公司低于70%;销售回款率在80%以上,部分头部房企保持在90%以上。总体来看,地产公司的回款率和去化率维持在合理水平。17、民营地产总体去化率超过70%,销售回款率近3年都是90%以上。开发周期上,从拿地到交付控制在3年以内,从开盘到交付27个月,开盘清盘视区域而定,平均周期在1213个月;最快的宁波项目,从开盘到售罄仅用3个月。18、民营地产回款率到三季度末是75%左右,7080%之间都是正常范围。有些开发商回款率在90%多,可能是口径的不同,也可能是下沉到五六线城市。平均开盘时间7个月以内,融资性现金流回正的时间1012个月,经营性现金流回正大概1.5年左右。19、国企地产入账的项目里面大湾区项目占比是87%,合约销售2020年同比下降13.9%,主要是因为受疫情影响,整体经营计划有所调整,去化率跟2019年差不多,有52%的去化率水平。连续5年超过90%。20、民营地产2020年公司权益物业销售现金回笼约人民币5193亿元,权益回款率约91%,21、民营地产公司持续加强款项的回收,收缴情况良好,经营性现金净流量为4.34亿,较2019年增长了135%,经营性现金流净净流量与净利润比值为122%。22、民营地产公司在购地渠道上以招拍挂为主,同时也抓住了市场的一些机会,实现了规模和利润的平衡。另外配合高周转的策略,新增土地的平均建面是17万方,均能在12年内完成整个项目的去化周期。23、民营地产受到疫情影响,2020年去化率在7075%,推盘也会有影响,比往年同期要稍微低一点。销售合约金额5500亿,回款率100%。24、民营地产公司2020全年去化率水平达到了63%,实现量价均衡的稳健发展。集团连续多年回款方面表现优秀。2020年全年实现回款额人民币2252亿元,保持了现金的充裕。公司要求各地区经营现金流为正,严格的按照回款比例控制土地款工程款的支出,并根据外部环境变化及时调整投资拿地节奏,严格考核回款,并保持充足的按揭额度。25、民营地产2020年结转收入以及合同销售里面,大湾区的部分占比是非常高的,占到大概80%,去化率也是维持非常高的水平,回款率基本上是在99%。26、民营地产公司2020年通过调整结构,聚焦华中、华东的二线、强三线以上的城市,主要是江浙两省和华东的百强县,去化率有保证,资金将能够快速回收,融资成本可控,单项目的利润率将会提升。请务必参阅尾页免责声明6调研报告产品团队27、民营地产公司2021年前2月项目的整体去化率情况,1月份85%,2月75%,总体去化率约为80%,部分项目当天宣告售罄。平方米,去化率70%以上,回款率80%左右。28、民营地产公司2020年合约销售金额1500亿元,同比增长10%,平均售价21401元29、民营地产2020年公司全口径销售额金近千亿元,并表口径的回款率在稳步提升,目前稳定在87%左右,未来拿地和回款比例维持在40%,销售回款和投资也会匹配,回款率每年计划提升1%。三、拿地方式多元化,合作开发更加普遍房企的项目布局还是以一二线城市为主,部分房企强调聚焦长三角和大湾区的强三四线。拿地方式上更加多元化,部分房企加大了收并购、城市更新、股东联动、产业勾地的拿地比例。多数房企的拿地权益比有所降低,联营合作开发更加普遍,也有部分现金储备较多的房企选择提升拿地权益比。大部分房企的土地储备都可满足2.5年以上的销售需求。30、民营地产2021年拿地区域上不会有大变化,会在已有的城市范围内拿地。拿地方式也会相对稳妥一些。2021年的拿地规模还是在500亿以上,但是区域上会倾向于比较容易融资而且融资成本比较低的区域,比如长三角的二线城市、中西部的省会城市包括大湾区已经有良好合作关系的城市。31、民营地产2019年新增土储权益比例75%,2020年65%以上,未来5年计划提升至65%70%,每年会有35%的增幅合作项目的沟通效率、运营效率存在一定劣势,同时随着利润提升取代规模增长成为战略目标,权益比例的提升是根据利润目标来。32、民营地产拿地方式包括城市更新、旧改、商业勾地、教育勾地、养老勾地等方式,区域主要是在中西部省会城市及周边,比如常德、洛阳、南昌等。利润率方面,多元化拿地的货地比是34倍左右。2020年共拿地42宗,合计约360亿元,新增货值约1400亿;截止2020年底,可售资源货值约1350万平米、货值约2100亿元。33、民营地产2020年有50%土储是并购获得的,总土储是3万亿,预备土储1万亿,土储83%布局中国核心的一二线,包括杭州,西安,成都,上海等核心的城市,楼板价格在4400元平左右,售价在14500元平。拿地权益比央行规定不超过销售权益比的40%,2020年大约30%多。土地倍数方面,行业一般33.5年,公司内部是要求不低于3年。34、民营地产2020年公司在大湾区的惠州、深圳已经拿了非常有利润的项目,这些项目本身已经有非常成熟的融资方法,这一块会在今年有很大的发展空间。今年并购项目的比重也会提高。公司会引入海外的资源在成都、长三角地区投资项目。前期的洽谈时间会比较久,预计在今年下半年有成果。这部分项目利润比较可控,也不会有太多的竞争。35、民营地产公司土地储备维持在2年半左右去化的量,未来还是按照2.5年左右的去化量来安排的。2020年全年新增46项目,权益地价300亿左右,权益比例和一二线占比于前三季度持平。权益和合作方面,2018年由于上市原因,权益较低。19年和20年,权益结构在70%以上,分别是73%和71%。合作开发过程中,权益的比例也会不断提升。权益项目合作数量占比52%,请务必参阅尾页免责声明7调研报告产品团队合作开发商会更集中于头部民营企业和灵活的国企、央企。36、央企地产公司投资占比一线25%,二线51%,三四线24%。一二线城市能级高、去化快,但是竞争激烈、门槛高,2020年公司在北上广深都拿了不少地,夯实了领先地位。二线和三四线城市不能一概而论,都要因城施策,公司更看重都市圈中的三四线城市,比如长三角、粤港澳、长江中游、成渝、京津冀。最看好长三角的三四线,这部分占据了公司三四线投资的50%。粤港澳大湾区三四线城市机会不均等,有的机会很好比如东莞、惠州,有的城市机会还没到来。京津冀城市近几年出现下滑,公司比较谨慎。三四线城市开发对周转能力要求较高,公司和优秀企业还是有差距,但已经在提升。公司会持续做好城市战略研究,抓好城市结构轮动的机会,把投资做好。37、民营地产2020年共获取511幅土地,权益总代价约人民币2100亿元,其中65%位于三四线城市,当期获取的项目中,也有47%的项目在2020年已经开盘,在已开盘的项目中,年化自有资金回报率大于30%的已经超过了9成。在新获取的土地中,75%的土储聚焦于五大都市圈,新获取的项目的权益比已经达到了88%。截止2020年底,集团位于中国内地的权益可售资源约人民币1.75万亿,另有基本锁定但尚未签约的潜在的权益可售资源合计约2.25万亿,可维持公司未来三年半以上的销售需求。38、民营地产2020年通过招拍挂合作开发、产业勾地等多种模式获取新项目,其中通过产业引入的方式,在长三角地区的嘉兴和盐城获取优质的综合体地块,新增土地权益比例从2019年的66%提升到82%,并表比例从74%提升至百分之93%。39、民营地产2020年公司业务规模持续高质量增长,总合约面积达到4473万平方米,较上一年增长35%,在管全委物业面积达到3202万平方米,较上一年增长36%,在管物业项目总共有406个,较上一年增长32%,其中管理的第三方的物业面积的占比达到61.3%。2020年新拓第三方非住宅全委项目共79个,非住宅全委管理面积577万平方米,年合同金额3.69亿元。40、民营地产2020年公司抓住土地市场机会,特别是上半年土地市场受到预期影响,包括在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等城市,全年新增的项目的总建面达到了335万方,公司规划总土储达到3760万平方米,其中大湾区城市更新项目规划土储达到2047万平方米,为未来发展提供了强大动力,这也是公司历史上新增货值最多的一年。公司土储优势有两个突出的体现,一是集中于全国五大都市圈,一线和二线城市占比超过90%。二是粤港澳大湾区土地储备占比超过50%,而大湾区主要是城市更新项目。41、央企地产全年布局还是聚焦在大湾区、长三角、京津冀城市,全年获取项目18个,新增土储457万平方米,货值646个亿,操盘占了89%,其中住宅占78%,平均成本4579元,平均溢价率10%,去年获取的项目质量还是比较高的。42、国企地产2020年公司在土地是资源上面有所突破,通过资产注入,产业勾地,公开竞拍,在深圳及其他一二线城市获取了土地储备63万平方米,计划投资63个亿,新增货值大约是134个亿,除了在大湾区以外,也在成都获取了两个项目,其中一个项目是通过产业导入勾地的形式获取的,整体成本是要优于旁边的地块。截止到2020年底,土地储备是436万平方米,一二线占60%,大湾区大约占50%。43、民营地产截止2020年底,集团土地储备货值超过13800亿,遍布全国核心城市超过请务必参阅尾页免责声明8调研报告产品团队100个,为未来可持续发展提供强有力的支撑,现有土储8175万平方米,单方成本约为0.5万元每平方米,占合约销售金额占比三成。2020年整体严控拿地节奏,充分发挥在产品口碑、合作能力等方面的优势,持续获取高质量的优质土地,截止2020年底,公司当年累计获取土地100块,土地总价约908亿,计容面积达到1535万平米,新获取土地资源主要集中在一二线,占到了60%,包含强三四线城市后占比达到了86%。44、民营地产土地储备方面,随着某大型旧改项目注入上市公司后,进一步夯实了公司土地储备,土地储备中超过90%都是位于大湾区的核心城市核心地段。45、民营地产公司2020全年拿下60个项目的土地,总建筑面积962万平方米,货值1300亿,对应销售均价1.35万元平米,远高于往年的80009000元平米,从调仓的结构来看初见成效。未来公司的销售均价将以华中、华东为主,均价将会提升到1.35万元平米。截至2020年末,公司总土储面积达2640万平方米,总货值2800亿元。46、民营地产2020年新增项目50个,新增土储约872万方,权益土地价293亿元,其中82%来自长三角。公司总土储约2871万方,一二线城市占比80%以上,项目总数154个,分布城市42个,并表项目93个,非并表项目61个。47、民营地产2020年全年公司获取了34块土地,土地合同金额约为242亿元,平均楼面价是6498元平。公司2020年拿地的重心在长三角区域,长三角区域拿地金额106.5亿元,占比44%。截至2020年末,公司拥有175个项目,其中133个并表项目,42个合联营项目,土地储备2816万方,分布在32个城市,平均楼面价4740元平;公司销售均价约14000元平,利润空间较大。四、表外负债总体可控表外负债总体处于可控区间。受地产调整政策影响,地产公司合营联营开发的比重逐步提升,本次调研中大部分房企的表外债务比重控制在30%以内,部分房企表外负债规模较大。48、民营地产表内债务3050亿,其中美元债600亿,境内债券300亿,1200亿银行,900亿非标。表外2000亿中,70%都是银行,不做前融,合作方大多是国企央企;信托成本不超过8.5%。合理的债务表内3000亿加上表外1400亿,对外担保550600亿,公司按股比来算的,占比2030%。49、民营地产公司非并表项目归属于公司的债务大概是190亿,表内归属于别人的债务比表外归属于公司的债务多4050亿左右。50、民营企业去年半年报数据,表外项目银行开发贷124.7亿,表外项目平均权益比例30%,公司按股权比例进行担保(大部分银行要求担保,少数不需要,只用土地等抵押即可),公司对非并表项目公司担保26亿;表外现金100亿左右。年底表外债务150亿元,现金110亿元左右。公司少数股东权益里没有明股实债。51、民营企业表外项目银行开发贷124.7亿,表外项目平均权益比例30%,公司按股权比例进行担保,公司对非并表项目公司担保26亿;表外现金100亿左右。2020年底,表外债务150亿元,现金110亿元左右。请务必参阅尾页免责声明9调研报告产品团队52、民营地产公司表内有息负债约在320亿,表内担保权益乘以担保系数也在320亿,报表基本体现了所有负债。53、民营地产表外的主要就看担保,因为有息负债是只算表内的,但是担保是表内、表外都要披露的,所有融资都会涉及到担保,包括对非并表公司的融资。公司担保在650亿左右,不到700亿。如果把担保加上全部的债务融资工具,实际上差不多总体的表内、表外的债务承担,债务融资工具比如200亿左右。54、民营地产房企的杠杆包括经营、财务、供应链、合作杠杆,公司早期利用合作杠杆更多,财务杠杆保持稳健,净负债率稳定在70%。这两年放大供应链杠杆,目前ABS仅50亿,未来会提升。非现金支付比19年35%,20年提升至45%以上。55、民营地产表外项目大概50多亿开发贷,归到公司大概15亿。56、民营地产合联营公司融资基本提供按股权比例的担保。非并表项目基本股权都在50%以下,担保总额136亿,大概算出272亿的合联营项目融资规模。57、民营地产主要是和地产公司合作的合联营项目。合联营公司的总有息债务约213亿,按照股权比例归属到公司大概101亿,其中对于项目股东方提供的担保63亿。五、经营目标趋于谨慎多数房企的销售增长目标维持在1020%,销售目标增速相比前几年有显著的放缓。各家房企对项目投资回报率的要求更加明确,降本控费提升经营效率。部分商业地产公司也在控制自持物业的比重,盘活资产并加快现金流的回正。58、民营地产公司自持物业整体投资总量大概在1200多亿,未来的管控要求是希望整个这个自持的长期的资产和总资产的比例最好是控制在10%,原则上不超过15%,目前公司正在逐步的优化。项目端,公司要求所有的自持类资产要完全把成本摊到相关的主题板块当中,住宅板块仍有8%以上的利润,同时有足够的现金流的覆盖。59、民营地产2021年预计销售额增长率10%15%,2021年销售额1200亿左右;投资金额350亿以上,保持在现有重点城市的布局,深耕城市、深耕所在区。预计2021年末,公司总资产约1400亿,净资产约300亿,扣预收后资产负债率67%左右,净负债率69%左右,现金短债比2左右,均为绿色。2021年目标三道红线均不突破,现金短债比不低于1.2。60、民营地产拿地方面,现在央行已经给了明确的要求,销售权益比上限40%;开工方面,要保证正常的销售进度安排,应该是跟今年的开工面积差不多,可能会略有提升;销售金额可能在60006500亿之间。61、民营地产2021年基本上还是围绕在四大区域。规模在800多亿。销售额在500600亿之间。分布比例基本上还是3331的结构。江西、长三角、珠三角都是三成,一成是中西部的省会城市。可能会和之前有一定区别,但总体基本不变。长三角、珠三角的比例可能会稍微高一些,江西的比例可能会下降到三成以下。62、央企地产2021年全年可售货值超过5300亿元,销售目标3300亿元,对应增速19%。整体机会大于挑战,维持较高的投资强度。新开工目标1300万平,竣工目标1300万平。请务必参阅尾页免责声明10调研报告产品团队63、民营地产集团继续以深耕3456线城市,100年做下去为战略指引,推进以县城为重要载体的城镇化建设,坚持区域做强做精。预计2020年新推权益货值约人民币7000亿元以上,加上12月约2600亿的货值,全年权益可售货值约人民币9600亿元以上,全年可售资源充足,集团将以销定产,预计全年的去化率不低于65%,公司有信心在未来的三年每年保持10%的权益销售额的增长。64、民营地产公司2021年增长目标为20%左右,可售资值里57%位于粤港澳大湾区,一二线城市的占比达到9成,住宅的占比接近9成。综合商业形态形成了集团在商业板块一个重要的标杆,未来很多的商业项目也将朝着多元运营赋能城市发展的角度去开展。计划今年开业6个商场,分别是重庆、广州、上海、北京、成都,未来在商场不断加速开业下租金收入将快速增长。公司已开业了8个写字楼,持续带来良好的租金收入,未来还将有10个写字楼要开业。65、民营地产公司未来三年发展战略重点聚焦在以下三个方面,第一是快速实现地域范围和商务业态的扩张,第二持续发展创新增值业务,进一步完善资产服务企业服务的价值链条,并不断发展更多的专业增值服务,第三是利用数据分析智能技术和应用,进一步提高运营效率和服务质量。2021年的核心策略是深耕目标城市,进一步扩张商务业态的范围,通过市场拓展收并购以及集团的房地产开发,快速扩大商务物业管理规模,提升目标市场的市占率。66、民营地产物业开发之外的收入有所下降,主要是由于公司在进一步聚焦主业,处置旅游等部分非核心业务,同时租赁酒店业务也受到疫情的一些影响,未来社区服务等行业将继续稳步增长。在城市布局方面的策略是聚焦五大城市群,深耕20多个重点一二线城市,战略新进了佛山、绍兴、南通、扬州、郑州、重庆6个新城市,继续使五大城市群深耕和布局更加的均衡。67、央企地产公司还是会深耕二线和强三线以及都市圈的核心城市,公司核心布局还是会在大湾区,公司会加大这一块的拓展力度。对于长三角城市,主要是考虑在主城区人口产业整体市场可以的情况下,提高公司的安全边际,确保回报率的达成。68、国企地产2021年在土地储备获取上面也会更加激进,全年拿地计划是150万平方米,2020年拿了60万平方米左右,相当于2021年是超过翻倍的计划。主要的区域有粤港澳大湾区,包括深圳、广州、东莞、中山、佛山、惠州等地,还有长三角地区,还包括一些重点的一二线城市,成都、长沙、武汉、西安等等。获取方式上面,除了传统的资产注入、城市更新、招拍挂去拿地之外,会更加注重加强在产业勾地上跟一些企业以及政府进行合作开发,进行兼并收购等多种方式去获取土地资源。69、民营地产预计2021年可售货值超过5500亿,按照60%的去化率,21年可实现的销售超过3300亿。从产品结构上看,住宅类可售占比75%,较20年提升了两个百分点,多个核心城市综合体项目将陆续面世。从周期及城市分布来看,一年内新货占比70%,87%布局与区划能力较强的一二线及强三四线城市,货值优势相对明显。同时今年供货节奏均衡,可支撑全年高速冲刺全年业绩增长的整体目标。70、民营地产旧改项目的地理位置非常好,在深圳南山区华侨城片区,目前按照计划的话是按4期滚动开发,初步估计整个项目的开发周期是在810年。71、民营地产2021年的拿地目标与2020年保持一致,新增货值同为1300亿元。全口径投资额,按着货地比2.5倍估计,大约在450亿元,权益投资约为320亿元。请务必参阅尾页免责声明1172、民营地产公司这几年销售目标都是不低于行业平均增速。拿地策略1N,核心一二线城市卫星城市。强调拿地盈利能力测试,加快旧改项目转化。公司未来拿地强度维持在销售回款的3050%水平,拿地投入一般是上半年和下半年四六开。2020年拿地权益金额293亿元,2021年希望保持规模,但还是要看政策环境、集中供地实施实际情况。调研报告产品团队请务必参阅尾页免责声明12调研报告产品团队免责声明本报告由兴业经济研究咨询股份有限公司(简称兴业研究公司,CIBResearch)提供,本报告中所提供的信息,均根据国际和行业通行准则,并以合法渠道获得,但不保证报告所述信息的准确性及完整性,报告阅读者也不应自认该信息是准确和完整的而加以依赖。本报告中所提供的信息均反映本报告初次公开发布时的判断,我司有权随时补充、更正和修订有关信息,但不保证及时发布。本报告内容仅供报告阅读者参考,一切商业决策均将由报告阅读者综合各方信息后自行作出,对于本报告所提供的信息导致的任何直接或间接的后果,我司不承担任何责任。本报告的相关研判是基于分析师本人的知识和倾向所做出的,应视为分析师的个人观点,并不代表所在机构。我司可根据客观情况或不同数据来源或分析而发出其它与本报告所提供信息不一致或表达不同观点的报告。分析师本人自认为秉承了客观中立立场,但对报告中的相关信息表达与我司业务利益存在直接或间接关联不做任何保证,相关风险务请报告阅读者独立做出评估,我司和分析师本人不承担由此可能引起的任何法律责任。本报告中的信息及表达的观点并不构成任何要约或投资建议,不能作为任何投资研究决策的依据,我司未采取行动以确保此报告中所指的信息适合个别的投资者或任何的个体,我司也不推荐基于本报告采取任何行动。报告中的任何表述,均应从严格经济学意义上理解,并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见,报告阅读者也不应该从这些角度加以解读,我司和分析师本人对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任,并保留采取行动保护自身权益的一切权利。本报告版权仅为我司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发表。除非是已被公开出版刊物正式刊登,否则,均应被视为非公开的研讨性分析行为。如引用、刊发,需注明出处为兴业经济研究咨询股份有限公司,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。我司对于本免责声明条款具有修改和最终解释权。

    更多鹤岗市综合报告>>

    回到顶部
    公众号
    联系我们